Immobilien

Software im Immobiliengeschäft

Der Boom auf dem Haus- und Grundstücksmarkt bringt viele Herausforderungen mit sich. Auch die Planung der Projekte und Renditen wird trotz moderner Software-Systeme immer schwieriger. Ansatzpunkte für den Erfolg.

*Von Jürgen Rost

Unternehmen im Immobiliensektor sind vielfältigen externen Einflüssen ausgesetzt, die die Rahmenbedingungen des Marktes und somit die Managemententscheide teilweise erheblich beeinflussen. Dazu zählt natürlich die gesamtwirtschaftliche Entwicklung. Zunehmend spielen aber auch gesellschaftliche Stimmungen und vor allem die politischen Entscheidungen eine Rolle, die in die Planungen einbezogen werden müssen. Wie wichtig gerade diese Faktoren sind, zeigen die aktuellen Debatten um Enteignungen und die Einführung von Mietpreisregulierungen. 

Die damit verbundenen Risiken sind oft ebenso schwer kalkulierbar wie diejenigen eines überhitzten Marktes infolge der extremen Niedrigzinsen – mit immer höheren Beschaffungspreisen und unsicheren Realisierungszeiträumen.

So steigt die Zahl der Planungsparameter, die berücksichtig werden müssen, und der Handlungsalternativen. Knifflige Entscheidungen, die Manager in der Immobilienbranche treffen müssen, lauten zum Beispiel: Wie entwickeln sich die Flächennachfragen an bestehenden und geplanten Standorten? Konzentrieren wir die Investitionen stärker auf die beliebter werdenden B-Städte? Wie lange noch werden die Konjunktur auf dem hohen Niveau und die Zinsen im Niedrigbereich bleiben? Welche Kosten und welche Chancen entstehen durch die sich ausbreitende branchenübergreifende digitale Vernetzung und die Digitalisierung im Facility-Management?

Aus all diesen Problemstellungen ergeben sich vielfältige Entwicklungsvarianten. Zwar sind es die Immobiliengesellschaften gewohnt, in Szenarien zu denken und alternative Entwicklungen zu simulieren. Jedoch steigen die Anforderungen. Und sie steigen schnell.

 
Szenarien und Kennzahlen.
Denn die zu betrachtenden Szenarien werden immer diverser; es müssen immer mehr Themen berücksichtigt werden. Investoren und Darlehensgeber beispielsweise verlangen detailliertere Informationen im Hinblick auf die Risiken aus Zinsänderungen und den daraus folgenden Optionen zur Refinanzierung. Wenn allein schon die Transparenz fehlt, führt dies zu Aufschlägen bei den Zinsen. 

Und es gilt, viele Kennzahlen im Blick zu behalten: neben dem EBITDA unter anderem auch die Eigenkapitalquote oder das Verhältnis von Umsatz und Zinsaufwendungen. All dies muss leicht aus den zugrundeliegenden Daten ermittelbar sein.

Hinzu kommt, dass das Gewicht nichtfinanzieller Leistungsindikatoren zunimmt: Neben den bereits seit langer Zeit etablierten Themen wie Personal- oder Risikomanagement umfasst diese Erweiterung verstärkt Bereiche wie etwa Umwelt und Nachhaltigkeit, Compliance oder soziales Engagement. Diese Faktoren müssen in der Planung genau betrachtet werden – auch bezüglich ihrer monetären Auswirkungen.

Die höhere Komplexität durch mehr Kennzahlen wächst zusätzlich durch die Digitalisierung, die auch in der Immobilienbranche langsam an Einfluss gewinnt: Wie selbstverständlich steigen unter den Entscheidungsträgern die Erwartungen nach höheren Detaillierungsgraden und kürzeren Zyklen in der Berichterstattung, in der Planung und im Forecast. Darüber hinaus muss die komplexe Welt der Investitionsportfolios und der Finanzinstrumente auch noch mit den detaillierten Anforderungen der Objektbeurteilung und -planung verknüpft werden. 

Deshalb sind zum Beispiel flexible Modelle zum Mietbestand und zur Leerstandentwicklung sowohl in der Planung als auch bei der Verwaltung von Immobilien sehr gefragt. Denn gerade auf diesen Gebieten ist der Sprung in die digitale Welt längst vollzogen. Automatisierte Ablese- und Abrechnungssysteme etwa beschleunigen die Kostenanalysen. Die immer größeren Datenmengen an Marktdaten wie etwa die Entwicklung von Beschaffungspreisen treiben den Bedarf an Prognosen zur Investitionsplanung stetig an.

 

Erweiterte Funktionen nötig.
Doch können moderne Systeme, die ein solches Umfeld unterstützen sollen, diese Ansprüche tatsächlich decken?

 

Den ganzen Artikel lesen Sie in der Digital- und Druckausgabe Nr. 3/2019. Hier als Einzelartikel oder die Ausgabe Nr. 3/2019 bestellen.

 

Jürgen Rost ist Mitglied der Geschäftsführung der Düsseldorfer Unternehmensberatung HENDRICKS, ROST & CIE. Der gelernte Diplom-Kaufmann arbeitet seit 1995 als Berater und beschäftigt sich schwerpunktmäßig mit der Prozessberatung, Planungs- und Reportingsystemen für Controlling und Vertrieb sowie BI-Konzepten und -Lösungen. 

 

Quelle: BUSINESS INTELLIGENCE MAGAZINE, www.bi-magazine.net

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